一二线城市地市暴躁高溢价地块频出存隐患

来源：吉屋网综合整理发布时间：2015-11-11 00:00:00

对于刚畴昔的金九银十来说，楼市可谓疲态初显。而与楼市出售清淡形成光鲜对比的是地盘商场暴躁，尤其一二线城市高溢价地块频出。业内助士解析指出，境地价将影响一二线楼市的涨价预期，但同时或给房企发展埋下巨大隐患。

“地皇”频出，一二线城市地盘买卖额和溢价率屡立异高

中国指数研究院日前公布百城房价数据，10月，全国100个城市(新建)住宅平平均价钱格为每平方米10849元，环比微涨0.3%。据华夏地产数据显现，全国要紧的54个城市在九十月份出售51.70万套，环比七八月份多卖了1355套，微涨0.26%。领涨全国数月的深圳楼市，在“金九银十”出售旺季出现出了年内“小低谷”，新盘开盘出售率大幅走低。

不过，相比清淡的楼市，地盘商场发挥分析暴躁，尤其一二线商场尤其明显。记者梳理发现，近段工夫来，一二线城市频出地区地皇，北京、上海、福州、姑苏等城市，均出现住宅用地楼面地价溢价超越50%的地盘出让。

本年10月30日，北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块，以85.95亿元出售，成为北京史上出售总价第2高的地块，仅次于本年1月7日以86.25亿元出售的丰台白盆窑地块。

在杭州进行的10月收场地盘出让会上，金茂历经56轮恶战夺下寰宇世界南地块，折合楼面价21512元／平方米，溢价率66%，身兼2015年杭州总价地皇和滨江区单价地皇。

9月，融侨集团以23.6亿元竞得原福州师专地块，楼面价每平方米19224元；10月，福州中鼎*有限公司以33.4亿元竞得一旧屋改革地块，楼面价达每平方米22584元，成为福州新地皇。

据南京河山局部公布的数据显现，本年前10个月，南京郊区共出卖49幅经营性用地，实际出售面积达249.55万平方米，总出售金额达559.7亿元，平均地价由去年的每平方米9056元上升至18895元。

华夏地产统计数据显现，停止9月底，一线城市9月地盘出售额达589亿元，创年内新高，环比上升180%，平均溢价率30.3%，创年内新高。在纳入统计的36个二线城市中，9月地盘出售额达到1023亿，环比上升18.9%，也是年内较高。

“虹吸效力”显现，地盘商场分化或继续扩大

业内助士解析认为，现在地盘商场上已显现出“虹吸效力”。因为一线城市保值增值属性明显，一些房企为隐匿三四线城市库存过剩风险，纷纷到一二线城市拿地，招致三四线城市房地产商场进一步荒凉。

“本来公司多组织于福建本土，现在公司已把更多精力放在长三角地带，一二线城市已经是企业*核心。”闽系房企正荣集团出售部郭司理告诉记者。

本年4月，广州富力地产在北京高调推出富力运河十号项目。这被视为富力地产2015年返回一二线城市的近期动态。富力地产董事长李思廉发挥分析：“集团将来的营业核心将更集结于一线和二线城市。地盘收买机缘只限于考虑北京和广州等一线城市。”

插足9月，碧桂园、万科、阳光城、保利等公司在地盘商场均斩获颇丰。记者统计发现，9月万科在杭州、沈阳、上海等一二线城市地盘商场频仍落槌；而阳光城不单在福建晋江、上海等深耕城市强势拿地，更在杭州、姑苏等城市开拓新沙场；保利也在佛山、太原、上海、武汉等一二线城市频仍还击。

“从库存的角度来看，一二线城市已迎来补仓机缘。”克而瑞研究核心解析师黄彬认为，跟着核心城市的去库存化周期降低，开发商竞相插足地盘商场“补仓”。

多名大师猜测，一二线城市的本轮地盘高潮还将持续。“按规律，下半年是各地集结推地的工夫。‘前松后紧’的供地节奏，也经常决议了四时度会有一批优良地块入市。”福州大学房地产研究核心主任王阿忠说。

在黄彬看来，与一二线城市的地盘供不应求不合，三四线城市遍布存留供大于求现象。

境地价或是“双刃剑”，成本上升房企存隐患

业内解析，当然地盘商场火热短工夫内不会带来房价明显上升，但地盘回暖经常是楼市走强的“先声”。一些大师认为，跟着境地价项目入市，开发成本加大，拿地房企会通过后续的经营慢慢抬价。

“境地价项目入市，也会作用周边项目，从长远来看，将招致片区整体房价走高。”福州一地产公司高姓出售总监说。

现实上，低价地持续出现已经本质性地推高了局部楼盘的售价。福州9月份原福州师专地块拍出楼面价每平方米19224元后，尽管福州住宅商场的库存量依然处在高位，但记者采访发现，该地块周边仍有多个楼盘接踵以“将来房价要涨”为由每平方米降价300元到500元高低。

在黄彬看来，多年堆集的境地价风险正慢慢显现，一个直接的后遗症是产品组织和商场需要不相符合。“因为地价高，只可做改良型需要这局部，新盘多出现**化的特点，去库存化难度或进一步加大。”

此外，地盘价钱太高还将带来开发企业*偏低的风险。“一些房企经常借用基金、信赖等各类成本杠杆拿地，再通太高周转的体式格局对冲前期的融资风险。但因为将来商场充满不一定性，一朝商场风向改变，公司成本链会受到极大挑战。”王阿忠说，“假如拿地前没有对商场的正确鉴定，境地价将为房企的发展埋下巨大隐患。”

一二线城市地市暴躁 高溢价地块频出存隐患

一二线城市地市暴躁高溢价地块频出存隐患